A viabilidade de um imóvel para Airbnb e short stay é calculada pela receita de diárias (ADR × taxa de ocupação × dias disponíveis) menos os custos operacionais (fee de plataforma, limpeza, gestão, manutenção, amenities) — resultando no NOI que, somado à valorização do imóvel e dividido pelo valor investido, define o ROI anual real do investimento.
O aluguel por temporada cresceu 43% em 2024 enquanto o aluguel tradicional cresceu 8%. O Brasil ocupa o 3º lugar no ranking mundial de anfitriões Airbnb, com mais de 2.500 cidades recebendo hóspedes e crescimento de 47,5% no turismo em 2025. Cidades como Itapema (SC) registraram rendimento médio de 17% ao ano entre 2019 e 2024 — e investidores de todo o país voltaram os olhos para o modelo de short stay.
Mas o mercado de Airbnb tem uma armadilha que os números de manchete escondem: a receita bruta impressiona, os custos operacionais surpreendem. Um apartamento que parece gerar R$ 6.000 por mês em diárias frequentemente entrega NOI de R$ 1.500–2.500 após pagar plataforma, limpeza, gestora, manutenção e condomínio. Saber calcular esses números antes de comprar é o que separa o investidor que acerta do que aprende caro.
Este guia apresenta os indicadores específicos do short stay, o comparativo financeiro real com aluguel tradicional e long stay, benchmarks de retorno por cidade com dados de 2024–2025, os custos que mais costumam ser subestimados e como o Oferta Terreno modela a viabilidade de empreendimentos de locação por temporada.
O que é short stay e como funciona o modelo de receita
Short stay é o modelo de locação por curta temporada — geralmente de 1 a 30 dias — operado via plataformas digitais como Airbnb, Booking.com, Vrbo ou diretamente pelo proprietário. É legalmente regulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que define a locação por temporada como aquela com prazo de até 90 dias para fins de turismo, tratamento de saúde, estudos ou realização de obras.
No modelo short stay, a receita vem de múltiplas reservas ao longo do mês — ao contrário do aluguel tradicional que gera uma única entrada mensal fixa. Isso cria tanto a oportunidade (diárias mais altas que aluguel por m²) quanto o desafio (operação ativa, custos variáveis por estadia, risco de vacância).
Os três submodelos dentro do short stay têm características diferentes:
- Diárias curtas (1–7 noites): maior ADR, maior custo de limpeza por dia disponível, maior trabalho operacional. Melhor para destinos de lazer e turismo urbano.
- Estadia semanal (7–30 noites): equilíbrio entre ADR competitivo e custo operacional moderado. Adequado para viajantes de negócios e nômades digitais.
- Temporada estendida (30–90 noites): menor ADR por noite, muito menor custo operacional, risco de vacância menor. Ponte entre short e long stay — crescimento acelerado pelo home office e nômadismo digital.
Os indicadores específicos do short stay
A análise de viabilidade de um imóvel para Airbnb usa indicadores adaptados do setor hoteleiro — que o mercado residencial convencional não usa. Dominá-los é pré-requisito para qualquer modelagem financeira no segmento:
| Indicador | O que mede | Fórmula | Referência para o mercado brasileiro |
|---|---|---|---|
| ADR(Average Daily Rate) | Diária média cobrada pelo imóvel | Receita de hospedagem ÷ noites ocupadas | Varia de R$ 120 (econômico interior) a R$ 900+ (litoral SC, RJ alto padrão) |
| Taxa de ocupação | % dos dias disponíveis efetivamente ocupados | (Dias ocupados ÷ Dias disponíveis) × 100 | 50%–70% para imóveis bem geridos. Top performers: 72%–86% (Airbnb BH dados 2024) |
| RevPAR(Revenue Per Available Room) | Receita média por dia disponível — combina ADR e ocupação | ADR × taxa de ocupação | Indicador-síntese: melhor que ADR isolado ou ocupação isolada |
| GRI anual(Gross Rental Income) | Receita bruta de hospedagem antes dos custos | ADR × taxa de ocupação × 365 dias | Apartamento 2Q em Itapema SC: R$ 60K–120K/ano em cenário saudável |
| NOI(Net Operating Income) | Resultado líquido após todos os custos operacionais | GRI − custos de plataforma − limpeza − gestão − manutenção − outros | Meta: NOI acima de 60%–70% do GRI para o modelo ser eficiente |
| Cap rate mensal | Retorno mensal do NOI sobre o valor do imóvel | (NOI anual ÷ valor do imóvel) × 100 ÷ 12 | Short stay competitivo: 0,7%–1,5% ao mês (vs. 0,3%–0,5% no aluguel tradicional) |
| Payback | Prazo para recuperar o investimento com o NOI acumulado | Valor do imóvel ÷ NOI anual | Short stay bem operado: 7–12 anos. Aluguel tradicional: 15–25 anos |
| ROI anual | Retorno total do investimento incluindo valorização | (NOI + valorização do imóvel) ÷ valor investido | Itapema SC: 17% a.a. (2019–2024, incluindo valorização). BH: 11,2% a.a. |
O indicador mais relevante para a decisão de compra é o ROI anual total — que precisa incluir a valorização imobiliária, não apenas o NOI. Em cidades como Itapema e Florianópolis (SC), a valorização do imóvel nos últimos cinco anos foi de 80%–120% em termos nominais. Isso significa que um apartamento comprado por R$ 400K em 2019 valeu R$ 700K–800K em 2024, com o NOI sendo um componente secundário do retorno total.
A armadilha é a oposta: investir apenas com base na valorização esperada, sem viabilidade operacional de NOI razoável, é especulação — não investimento. Se a taxa de ocupação cair, a diária de mercado recuar ou os custos subirem, o retorno operacional some e o investidor fica dependendo exclusivamente da valorização para justificar o capital imobilizado.
Short stay × long stay × aluguel tradicional: comparativo financeiro real
A tabela abaixo compara os três modelos para um mesmo apartamento de 2 quartos avaliado em R$ 500.000 — com os números reais de receita, custo e NOI estimados para cada modelo:
| Dimensão | Short stay(Airbnb / temporada) | Long stay(médio prazo, 30–180 dias) | Aluguel tradicional(12+ meses) |
|---|---|---|---|
| Receita bruta mensal típica(apartamento 2Q, R$ 500K) | R$ 4.500–8.000(diária R$ 250 × 60% ocupação × 30 dias) | R$ 3.500–5.500(diária R$ 100–180 × 100% de ocupação por período) | R$ 2.000–3.000(aluguel fixo mensal) |
| Custos operacionais mensais | R$ 1.200–2.500(plataforma 15%, limpeza, gestão, consumíveis) | R$ 600–1.200(plataforma menor, menos limpeza) | R$ 200–500(IPTU, condomínio se não pago pelo inquilino, manutenção) |
| NOI mensal estimado | R$ 2.500–5.500 | R$ 2.500–4.500 | R$ 1.500–2.500 |
| Cap rate mensal (imóvel R$ 500K) | 0,5%–1,1% | 0,5%–0,9% | 0,3%–0,5% |
| Trabalho operacional | Alto — múltiplos check-ins, limpeza frequente, atendimento 24h | Médio — poucos check-ins, limpeza mensal | Baixo — contrato anual, manutenção pontual |
| Risco de vacância | Médio — sazonalidade, concorrência de plataformas, avaliações | Baixo-médio — demanda crescente de nômades digitais e viajantes corporativos | Baixo — inquilino fixo, porém risco de distrato e inadimplência |
| Regulação e risco jurídico | Crescente — municípios regulando, condomínios proibindo | Menor — sem regulação específica ainda | Consolidada — Lei do Inquilinato define regras claras |
| Melhor para | Imóveis em destinos turísticos e urbanos com alta demanda de visitantes | Imóveis próximos a polos corporativos, universidades, hospitais | Investidor que quer passividade e previsibilidade de renda |
A leitura correta da tabela: short stay tem maior potencial de receita bruta, mas também maior custo operacional e maior exigência de gestão. O NOI final pode ser 2–3x maior que o aluguel tradicional — mas somente se a taxa de ocupação for boa e os custos forem bem controlados. Com taxa de ocupação abaixo de 40% ou gestão mal dimensionada, o NOI do short stay pode ser igual ou até inferior ao aluguel tradicional.
Para o mesmo apartamento de 2 quartos, a receita anual pode atingir R$ 88.200 no modelo Airbnb (diária média de R$ 350, ocupação de 70%) contra R$ 30.000 no aluguel tradicional. Mas com custos operacionais de R$ 30.000 anuais, o lucro líquido do short stay pode ser o dobro — e pode ser igual ou inferior se os custos não forem bem geridos.
Benchmarks de retorno por cidade: onde o short stay funciona melhor
O retorno de um imóvel para Airbnb depende criticamente da localização. A tabela abaixo consolida os dados de desempenho do mercado brasileiro de short stay com as referências de 2024–2025:
| Cidade / região | ROI anual(incluindo valorização) | ADR médio | Taxa de ocupação mediana | Observação |
|---|---|---|---|---|
| Itapema SC | 17% a.a. (2019–2024) | R$ 320–580/noite | 65%–75% | Cidade mais rentável do Brasil para short stay. ‘Costa Esmeralda’. Alta valorização imobiliária acelerada. |
| Balneário Camboriú SC | 12%–15% a.a. | R$ 350–700/noite | 60%–70% | Maior valorização de longa data. Mercado mais caro de entrada, mas reconhecimento de marca alto. |
| Florianópolis SC | 11%–14% a.a. | R$ 280–550/noite | 60%–72% | Short stay já representa 7% das moradias. Alta concorrência na temporada mas boa consistência anual. |
| Rio de Janeiro RJ | 9%–12% a.a. | R$ 250–700/noite | 55%–68% | Maior receita bruta do Brasil — R$ 73K/ano por imóvel em média. Sazonalidade de grandes eventos. 29,2% de hóspedes estrangeiros. |
| Belo Horizonte MG | 11,2% a.a. | R$ 200–320/noite | 46% (mediana) — top 10%: 72%–86% | Menor sazonalidade do Brasil. Pico em agosto: apenas 14 pp acima do vale. Ideal para renda estável. |
| São Paulo SP | 8%–11% a.a. | R$ 220–450/noite | 60%–68% | Mercado de 35.686 propriedades. Renda estável por demanda corporativa e de eventos. Short stay representa 3,7% das moradias. |
| Salvador BA | 9,3%–10,1% a.a. | R$ 224/noite médio | 53% (mediana) | Valorização imobiliária de 20,63% em abril/2025 — maior do Brasil. 30% das vendas para estrangeiros. Forte apelo internacional. |
| Porto de Galinhas / Maragogi AL | 10%–14% a.a. | R$ 350–800/noite (temporada) | 50%–65% (alta sazonalidade) | Alta temporada excepcional. Baixa temporada deprimida. Requer estratégia de diversificação de períodos. |
Três observações importantes sobre os benchmarks:
- ROI anual total inclui valorização imobiliária: os percentuais da tabela combinam o NOI e a valorização do imóvel no período. Em cidades com alta valorização (Salvador, SC em geral), a valorização pode representar 60%–80% do ROI total. Em BH, o NOI é proporcionalmente maior porque a valorização é mais moderada.
- Mediana versus top performers: a taxa de ocupação mediana de 46% em BH parece baixa — mas os top performers (10% do estoque) atingem 72%–86% de ocupação, com diárias de R$ 450. A diferença é 100% de gestão: pricing dinâmico, fotos profissionais, atendimento rápido e qualidade consistente.
- Sazonalidade é o maior fator de variação: cidades com alta sazonalidade (Nordeste, litoral não catarinense) podem ter receita 3–5x maior na alta temporada que na baixa. Isso exige estratégia de pricing dinâmico e às vezes hibridização com long stay na baixa temporada para sustentar o NOI anual.
Os custos operacionais que mais surpreendem investidores de Airbnb
A maioria dos investidores que entra no mercado de short stay subestima os custos operacionais. A tabela abaixo apresenta cada categoria com o impacto real que muitos modelos simplistas ignoram:
| Custo | Estimativa (% da receita ou R$/mês) | O que muitos investidores subestimam |
|---|---|---|
| Fee de plataforma (Airbnb, Booking) | 10%–20% da receita bruta por reserva | OTAs cobram do anfitrião E do hóspede. Fee do anfitrião é de 3%–5% (Airbnb split fee) a 15%–20% (modelo host-only). Entender o modelo escolhido é crítico para o cálculo. |
| Limpeza entre estadias | R$ 80–300/estadia (depende do imóvel) | Em imóveis com estadias curtas (2–3 noites), uma limpeza a cada 3 dias pode custar R$ 3.000–6.000/mês — mais que o aluguel tradicional do mesmo imóvel. |
| Taxa de gestão (property management) | 10%–20% da receita bruta (se terceirizado) | Gestoras profissionais cobram de 15%–25% da receita bruta. Esse custo libera o proprietário, mas reduz NOI. Autogestão economiza mas exige 40–60 horas/mês de dedicação. |
| Consumíveis e amenities | R$ 200–600/mês | Shampoo, sabonete, papel higiênico, café, enxoval — custos que se acumulam com alta rotatividade. Muitos investidores ignoram no modelo inicial. |
| Manutenção acelerada | 1,5%–2,5% do valor do imóvel ao ano | Mobiliário, eletrodomésticos e itens de decoração se desgastam muito mais rápido com alta rotatividade que no aluguel tradicional. A reserva de manutenção precisa ser 2x a do aluguel convencional. |
| IPTU e condomínio | R$ 400–1.500/mês (muito variável) | Condomínios em destinos turísticos costumam ter taxas mais altas. IPTU de imóveis de veraneio pode ser mais alto por localização. Esses custos incidem mesmo nos meses de vacância. |
| Fotografia e setup inicial | R$ 1.500–5.000 (custo único) | Imóveis bem fotografados têm 30%–50% mais reservas. Decoração funcional para short stay difere do residencial. Custo único mas relevante para o primeiro ano. |
| Impostos sobre receita | CARNÊ-LEÃO 15%–27,5% da receita bruta se PF | Receita de locação por temporada por pessoa física é tributada pelo Carnê-Leão na tabela progressiva do IR. Estrutura via PJ pode reduzir a carga tributária a 6%–8% do faturamento (Simples Nacional). |
O custo mais sistematicamente subestimado é o de limpeza. Em destinos de praia com alta rotatividade (estadias de 2–3 noites), o imóvel pode precisar de limpeza 10–15 vezes por mês. A R$ 150 por limpeza, são R$ 1.500–2.250/mês só de limpeza — o que consome grande parte da vantagem do modelo em relação ao aluguel tradicional.
O segundo mais subestimado é a tributação. Receita de locação por temporada declarada como PF é tributada pelo Carnê-Leão na tabela progressiva do IR — que pode chegar a 27,5% para rendimentos acima de R$ 55.976/ano. Para quem tem outra renda principal (emprego formal), a receita do Airbnb se soma à renda total e pode puxar a alíquota marginal. Estruturar via PJ (Simples Nacional com atividade de aluguel) pode reduzir a carga tributária para 6%–8% — mas requer orientação contábil específica.
Perfil de imóvel e localização: o que funciona onde
A tipologia do imóvel e a localização definem o perfil de hóspede — e o perfil de hóspede define o ADR e a taxa de ocupação. A tabela abaixo orienta a combinação ideal:
| Localização | Tipologia ideal | Público-alvo | Diferencial necessário |
|---|---|---|---|
| Litoral / destino de praia | 2–3 quartos, capacidade para família | Família em férias, grupos de amigos, casais | Vista para o mar ou a 300m da praia muda ADR em 40%–80% |
| Capital / cidade grande | Studio ou 1 quarto, localização central | Viajante de negócios, turista independente, nômade digital | Proximidade a transporte público, WiFi rápido, check-in autônomo |
| Cidade universitária | Quartos individuais ou kitnet | Estudante em mobilidade, visitante de formatura, parente de aluno | Contrato flexível (mid-term), custo moderado, mobilidade |
| Destino de natureza / ecoturismo | Chalé, casa rústica, glamping | Casal buscando fuga, grupo de aventura | Experiência de imersão supera conforto — decoração temática aumenta ADR |
| Polo médico ou congressos | Apartamento executivo ou studio | Paciente em tratamento, médico em visita, congressista | Long stay (30–90 dias) é mais adequado que diárias curtas nesse perfil |
O princípio mais importante: localização sempre vence infraestrutura. Um imóvel simples bem localizado (a 100m da praia, próximo ao metrô, com vista para o mar) tem ADR e taxa de ocupação superiores a um imóvel mais moderno em localização secundária. Se for necessário escolher entre localização e acabamento, invista na localização primeiro.
Exemplo prático: viabilidade de apartamento para Airbnb em Florianópolis
A tabela abaixo demonstra o cálculo completo de viabilidade para um apartamento de 2 quartos em Florianópolis — incluindo o ponto mais revelador: o impacto da gestora no NOI:
| Item | Valor / Cálculo |
|---|---|
| Premissas do imóvel | Apartamento 2 quartos, 65 m², R$ 500.000, Florianópolis SC — bairro com boa demanda turística |
| ADR (diária média) | R$ 320/noite |
| Taxa de ocupação (cenário base) | 62% |
| GRI anual (receita bruta) | R$ 320 × 62% × 365 = R$ 72.416/ano |
| Fee de plataforma (15% modelo host-only) | − R$ 10.862/ano |
| Limpeza (R$ 150/estadia, 75 estadias médias/ano) | − R$ 11.250/ano |
| Gestora profissional (18% da receita bruta) | − R$ 13.035/ano |
| Consumíveis e amenities | − R$ 3.600/ano |
| Manutenção acelerada (2% do valor do imóvel) | − R$ 10.000/ano |
| IPTU + condomínio | − R$ 9.600/ano |
| NOI anual (antes de IR) | R$ 72.416 − R$ 58.347 = R$ 14.069/ano |
| NOI mensal | R$ 1.172/mês |
| Cap rate mensal | R$ 1.172 ÷ R$ 500.000 = 0,23%/mês — abaixo do esperado |
| O que mudou: sem gestora (autogestão) | NOI sobe para R$ 27.104/ano → cap rate 0,45%/mês — muito melhor |
| Com valorização imobiliária de 8% a.a. (SC) | ROI total: (R$ 14.069 NOI + R$ 40.000 valorização) ÷ R$ 500.000 = 10,8% a.a. |
| Lição do exemplo | O NOI sozinho justifica mal o investimento em Florianópolis neste cenário. A valorização imobiliária é o que torna o retorno total atrativo — e precisa estar no modelo. |
O exemplo revela a tensão central do modelo de short stay: com gestora profissional, o NOI mensal é de apenas R$ 1.172 — um cap rate de 0,23% ao mês, abaixo do que muitos investidores esperavam. Sem gestora (autogestão), o NOI quase dobra — mas exige 40–60 horas mensais de dedicação do proprietário.
A conclusão honesta: em Florianópolis no cenário atual, o short stay funciona como investimento de retorno total (NOI + valorização) — não como gerador de renda passiva eficiente. Quem quer renda passiva real precisa de localização com taxa de ocupação acima de 75% ou tipologia que justifique ADR mais alto (casa com piscina, apartamento com vista mar).
Passo a passo: como calcular a viabilidade de um imóvel para Airbnb
| 1 | Pesquisar o ADR e a taxa de ocupação de imóveis comparáveis na regiãoUse o Airbnb diretamente: pesquise imóveis similares no bairro alvo, veja as avaliações e estime quantos dias estão disponíveis vs. bloqueados (dias bloqueados no calendário geralmente = reservados). Ferramentas de mercado como AirDNA, Rabbu ou MySide oferecem dados de ocupação e ADR por bairro. A taxa de ocupação pesquisada é o dado mais crítico — superestimá-la é o erro que mais arruína projeções. |
| 2 | Calcular a receita bruta anual com sazonalidadeNão use uma taxa de ocupação anual única. Divida o ano em alta temporada, temporada intermediária e baixa temporada — e estime ocupação e ADR diferentes para cada período. Um apartamento em Florianópolis pode ter 90% de ocupação em janeiro e fevereiro a R$ 500/noite, 50% em outubro e novembro a R$ 280/noite. A soma mensal é muito diferente de uma média anual plana. |
| 3 | Levantar todos os custos operacionais — sem subestimarUse a tabela desta seção como checklist. Não esqueça: fee de plataforma (modelo host-only ou split fee?), limpeza por estadia, gestora se terceirizar, consumíveis, manutenção acelerada, IPTU, condomínio e impostos sobre a receita. Um modelo completo deve ter custos operacionais de 40%–60% da receita bruta — se o seu modelo está abaixo de 30%, provavelmente está faltando algum item. |
| 4 | Calcular o NOI e o cap rate mensalSubtraia os custos operacionais da receita bruta para obter o NOI. Divida pelo valor do imóvel para obter o cap rate. Compare com o custo de oportunidade do capital (CDI, Tesouro IPCA+, outros imóveis): se o cap rate anual do short stay estiver próximo ou abaixo do CDI, a aposta está sendo feita essencialmente na valorização — que é imprevisível. |
| 5 | Incluir a valorização imobiliária e calcular o ROI total de 5 a 10 anosMonte um fluxo de 10 anos incluindo: NOI anual, valorização projetada do imóvel (use referências históricas da cidade e seja conservador), e o valor de saída no ano 10 (preço de mercado estimado). A TIR resultante é o verdadeiro indicador de retorno do investimento imobiliário em short stay — e é o número que o Oferta Terreno calcula automaticamente. |
Perguntas frequentes sobre viabilidade de Airbnb e short stay
(Bloco de FAQ — adicionar Schema Markup application/ld+json na publicação web)
Vale a pena comprar imóvel para colocar no Airbnb?
Depende de três fatores: localização (cidades com alta demanda turística consistente ou demanda corporativa), sua disposição para operar (ou custo da gestora), e a valorização esperada do imóvel. Em cidades como Itapema SC, o retorno total (NOI + valorização) foi de 17% ao ano nos últimos cinco anos — muito superior ao aluguel tradicional e à maioria dos investimentos de renda fixa. Em localizações com baixa demanda ou alta concorrência, o short stay pode gerar retorno semelhante ao aluguel tradicional com muito mais trabalho.
Qual a taxa de ocupação realista para planejar a viabilidade de um Airbnb?
A taxa de ocupação realista para um imóvel bem gerido varia entre 50% e 70% ao ano para a maioria das localizações brasileiras. Imóveis no top 10% do mercado (gestão profissional, fotos excelentes, avaliações altas, pricing dinâmico) atingem 72%–86% em mercados como BH. Para destinos de alta sazonalidade (praias do Nordeste, SC), a média anual pode ser de 50%–60% mesmo com altas temporadas de 90%+. Use 55%–60% como premissa base e 70% como otimista na análise de sensibilidade.
Qual a diferença entre short stay e long stay para investidor imobiliário?
Short stay (Airbnb, diárias e estadias até 30 dias) gera receita bruta maior mas exige operação ativa, custos mais altos e tem maior risco de sazonalidade. Long stay (locação de 30 a 180 dias, em plataformas como Booking Extended Stays ou diretamente) gera receita estável, custos operacionais muito menores e menor trabalho de gestão — com ADR por noite menor. Para localizações próximas a polos corporativos, hospitais ou universidades, o long stay costuma ter melhor retorno líquido com menos esforço.
Quanto custa contratar uma gestora de Airbnb e vale a pena?
Gestoras profissionais de Airbnb (property managers) cobram entre 15% e 25% da receita bruta. O modelo mais comum é 18%–20%. Vale a pena quando: o imóvel está em destino turístico onde a gestora tem escala (reduz custo de limpeza por coordenação), quando o proprietário não tem tempo para operar 40–60 horas mensais, e quando a gestora comprovadamente entrega taxa de ocupação 15%–20% superior à autogestão. Em imóveis com baixo ADR, a taxa da gestora pode consumir parte relevante da margem — analise com e sem gestora na viabilidade antes de decidir.
O Oferta Terreno calcula viabilidade de Airbnb e short stay?
Sim. O Oferta Terreno suporta modelagem de viabilidade para empreendimentos de locação por temporada — incluindo short stay, long stay e empreendimentos apart-hotel com pool de locação. O módulo permite projetar receita de diárias com sazonalidade mensal, calcular NOI após custos operacionais, cap rate, TIR de longo prazo e análise de sensibilidade sobre taxa de ocupação e ADR. É o mesmo módulo de viabilidade de renda adaptado para a dinâmica de curta temporada.
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O Oferta Terreno é a plataforma líder em viabilidade econômico-financeira imobiliária e gestão de landbank do Brasil. Suporta viabilidade de empreendimentos residenciais para venda, short stay (Airbnb/temporada), long stay, veraneio, apart-hotel, hotéis, galpões logísticos, salas comerciais e shopping centers. Mais de 10.000 usuários, teste grátis de 14 dias disponível.